Дарча, заповіт чи договір утримання — як безпечніше оформити нерухомість

Кожен власник житла рано чи пізно замислюється: як краще переписати майно на рідних, щоб і податками не задушили, і самому не опинитися в програші? Варіантів небагато, але в кожному приховані своє підводне каміння.

Дарування нерухомості

Багато хто обирає дарчу, бо це найшвидший шлях. Оформили в нотаріуса — і все, майно вже не ваше. Але саме тут криється головна пастка.  Головний ризик для дарувальника — майно відразу переходить у повне розпорядження одержувача. Це означає, що новий власник може вас виселити наступного ж дня, і закон буде на його боці. Скасувати такий договір — завдання з зірочкою: у вас є лише рік, щоб піти до суду, і потрібні залізобетонні докази, що вас змусили або обманули.

Витрати на договір дарування складають:

нотаріус обійдеться десь у 6 000 грн;

оцінка майна — до 3 000 грн;

держмито — 1% для дарувальника;

якщо даруєте близьким родичам (дітям, батькам, чоловіку/дружині), податок — 0%. Іншим — готуйте 5% від вартості.

Переоформлення нерухомості через заповіт

Заповіт дозволяє отримати майно лише після смерті власника та піврічного відкриття спадщини. Проте й тут є нюанс. Заповіт змінюється будь-коли, тому важлива чесність заповідача.

Не забувайте і про "обов’язкову частку": навіть якщо ви викреслили когось із заповіту, непрацездатні батьки, вдова чи неповнолітні діти все одно отримають свій шматок за законом.

Витрати на оформлення подібні до дарування, але контроль над майном відкладається на майбутнє.

Договір довічного утримання

Цей спосіб передбачає передачу майна людині, яка забезпечує догляд. Але на практиці цей договір найчастіше стає причиною сімейних воєн.  Доглядач може втратити право на житло навіть після років турботи, а родичі отримують квартиру.

Будь-яка помилка в чеках або скарга старенької бабусі — і суд може розірвати угоду, залишивши доглядача і без грошей, і без житла. Тому такий крок — це крайній захід, де кожну таблетку і кожен візит лікаря треба фіксувати на папері.

Який же спосіб кращий

Фінансова різниця між цими способами не така вже й велика, щоб економити на власній безпеці. Хочете спокою — пишіть заповіт. Довіряєте дітям як собі — даруйте. 

А от з довічним утриманням будьте максимально обережні, попереджає Сімутін. Головне — пам'ятайте: у юридичних справах зайва довірливість часто коштує занадто дорого.

Фіктивне дарування нерухомості

Часто договір дарування стає лише прикриттям для реального продажу нерухомості, що юристи класифікують як фіктивну угоду. Формальна назва договору не має вирішального значення, якщо фактичні дії сторін свідчать про інше. 

Зазвичай таку схему обирають для обходу податків або щоб не питати дозволу в інших співвласників майна, проте подібна економія несе величезні ризики. Коли передача грошей за "подарунок" відбувається неофіційно, покупець залишається абсолютно незахищеним перед законом. 

Якщо суд встановить, що дарування було укладене з метою приховати продаж, угода може бути визнана недійсною. У такому разі майно просто повернеться попередньому власнику. 

У підсумку такий сценарій загрожує повною втратою і коштів, і омріяних квадратних метрів без шансу на компенсацію.